COMUNICADO DE PRENSA PDF

Feller Rate ratifica en “A-“ las clasificaciones de A3 Property Investments, modificando sus perspectivas a “Estables”.

1 OCTOBER 2021 -  SANTIAGO, CHILE

Feller Rate ratificó en “A-“ las clasificaciones de la solvencia y las líneas de bonos de A3 Property Investments SpA (A3). Las perspectivas cambiaron desde “Negativas” a “Estables”.

Las clasificaciones asignadas reflejan un perfil de negocios “Satisfactorio” y una posición financiera “Intermedia”.

La industria hotelera mundial se ha visto fuertemente afectada por el desarrollo de la pandemia de Covid-19 desde comienzos de 2020, producto de las medidas adoptadas por diversos países para evitar su propagación, como cierre de fronteras y medidas de confinamiento, entre otras. A3 no ha sido la excepción, cerrando sus activos durante el periodo marzo-agosto de 2020, lo que causó un fuerte impacto en sus resultados.

A partir de agosto de 2020, la compañía, junto a su socio estratégico Accor, comenzó a abrir de forma paulatina sus hoteles, implementando medidas sanitarias y de seguridad para los empleados y pasajeros, y reestructurando la operación de los hoteles a este nuevo escenario. A junio de 2021, todos los hoteles de la compañía se encuentran abiertos y atendiendo público.

A pesar de que los niveles de ocupación y las tarifas promedio todavía están lejos de alcanzar niveles prepandemia, se ha comenzado a observar una recuperación en estos indicadores, gracias a la reactivación del turismo en distintos países, ligados a una flexibilización de medidas sanitarias y al avance de los planes de vacunación. Se espera que, en un escenario favorable, los niveles de ocupación de la industria sigan aumentando durante la segunda mitad de 2021, a pesar de que aún existe incertidumbre sobre cómo se seguirá desarrollando la pandemia.

Durante 2020, y con el fin de proteger la liquidez, la compañía tomó medidas, junto con Accor, enfocadas en la contención de costos fijos y postergación del plan de inversiones. Se continuó, no obstante, con el avance en las remodelaciones de algunos hoteles, con el fin de alcanzar los estándares establecidos por las marcas, y la construcción de Pullman Miraflores, el cual tiene una apertura estimada en octubre. Estas medidas de contención de costos han permitido hacer más eficiente la operación; donde se espera que algunas se mantengan mientras dure la emergencia sanitaria y otras perduren postpandemia.

A3 logró refinanciar sus vencimientos, además de obtener créditos bancarios con garantías prendarias, alargando la vida promedio de la deuda. Asimismo, la compañía ha mantenido el acceso al mercado financiero con financiamiento y líneas de crédito, lo que ha permitido mantener una “Satisfactoria” posición de liquidez. Cabe destacar que conserva un buen grado de flexibilidad, al mantener una relación loan to value de sus créditos con garantía cercana al 53%, dando margen de maniobra para eventuales refinanciamientos.

Dentro del análisis, se considera de forma positiva la ejecución del plan de reapertura, el mantenimiento de estructuras de costos más eficientes y el avance del proceso de rebranding, lo que impulsa que los hoteles de A3 puedan tener una mejor capacidad de generación de Ebitda. Asimismo, se incorporan las nuevas condiciones que puede enfrentar la industria, considerando una eventual depuración de la oferta actual y la incertidumbre que todavía existe en el mercado sobre el impacto de la pandemia.

Con todo, la clasificación inicial consideraba un indicador de deuda financiera neta sobre Ebitda que alcanzaría cerca de 9,0 veces en el período de inversiones más fuertes, disminuyendo a cerca de 6,0 veces hacia 2022. A su vez, se esperaba que el indicador de cobertura sobre gastos financieros se mantuviese por sobre las 2,0 veces en el corto plazo. Sin embargo, el nuevo aumento en los créditos bancarios, asociado al déficit operacional producto de la pandemia, ha generado un incremento en la deuda estructural, implicando rangos por sobre los niveles esperados inicialmente, lo que provocará retrasos adicionales en la velocidad de desapalancamiento. Así, se espera una gradual recuperación en 2021 e indicadores desajustados hasta el año 2022.

Perspectivas: Estables

El cambio de perspectivas a “Estables” responde a la satisfactoria liquidez que ha mantenido A3 durante la crisis sanitaria, la que le ha permitido, junto a todas las políticas de mitigación que ha implementado, hacer frente a un escenario adverso y de baja generación operacional al tener restricciones en su operación. No obstante, Feller Rate mantiene un monitoreo continuo de la situación referente a la industria y riesgos subyacentes que puedan surgir.

ESCENARIO BASE: Incorpora la reapertura parcial de la industria hotelera, gracias a la flexibilización de las medidas sanitarias ante la baja en los contagios registrados en el país y avance del programa de vacunación. Esto ha impulsado el turismo interno de cada mercado, permitiendo reabrir los hoteles y comenzar a aumentar la capacidad de generación de A3. A lo anterior se suma una satisfactoria liquidez y acceso al mercado financiero, que le ha permitido refinanciar deuda hacia el largo plazo, resguardando su caja en el corto plazo.

Se espera que la compañía mantenga esta categoría de liquidez durante el proceso de recuperación y que, una vez genere flujos operacionales, continúe con una estrategia de desapalancamiento prepagando la deuda contraída estos últimos años. Ello, entendiendo que los indicadores de cobertura se encuentran deteriorados en estos momentos y fuera de lo esperado en el corto plazo dada la crisis sanitaria.

Asimismo, se espera que mantenga un capex asociado a mantenimiento, dado que el grueso de las obras de construcción y remodelación ya se llevaron a cabo, y que Accor, su socio estratégico, mantenga su actual posición de solvencia.

ESCENARIO DE BAJA: Se podría gatillar ante condiciones de mercado más adversas asociadas a la pandemia o efectos en las economías donde opera que impacten de forma negativa su liquidez. Lo anterior, derivando en un recorte de la capacidad de acceso al mercado financiero y/o en indicadores crediticios estructurales que se encuentren fuera de lo esperado para el largo plazo, ya sea por un menor desapalancamiento logrado o por una generación de Ebitda por bajo las expectativas.

ESCENARIO DE ALZA: Se considera improbable un alza en el corto plazo, dada la situación pandémica actual. 

Equipo de Análisis:

• Camila Sobarzo – Analista principal
• Nicolás Martorell – Analista secundario y Director Senior